Întrebări frecvente

Diferența esențială constă în faptul că, în cazul contractului de comodat, proprietarul bunului nu primește nimic în schimbul folosinței acestuia, în timp ce, în cazul contractului de închiriere, folosința bunului este acordată în schimbul unei chirii.

Astfel, prin comodat, bunul este dat spre folosință cu titlu gratuit, pe când închirierea presupune plata unui preț (chirie) de către chiriaș.

În practică, contractul de comodat este utilizat frecvent în cadrul familiei sau între persoane apropiate, iar contractul de închiriere are, de regulă, un caracter comercial.

Autentificarea contractului de comodat la notar oferă siguranță juridică sporită ambelor părți. Forma autentică conferă forță probantă superioară, caracter de titlu executoriu și claritate deplină asupra dreptului de folosință, duratei și obligațiilor asumate.

📌 În plus, în practică, există numeroase situații în care autoritățile publice solicită în mod expres forma notarială (de regulă, autentică) pentru a recunoaște contractul de comodat. Acest lucru se întâlnește frecvent, de exemplu, la primăriile de sector (pentru atribuirea locurilor de parcare) sau în cazul platformelor de ridesharing, care cer dovada unui drept de folosință opozabil.

Clauza de inalienabilitate este o prevedere contractuală prin care donatorul limitează dreptul donatarului de a înstrăina bunul donat pentru o perioadă determinată.

Această clauză poate fi inclusă în contractul de donație pentru maximum 49 de ani, cu condiția existenței unui interes legitim.

Donația cu sarcină este acea donație prin care donatorul impune persoanei care primește donația îndeplinirea unei obligații.

Aceasta se utilizează frecvent atunci când donatorul dorește să condiționeze donația de un anumit aspect.

Da. Donațiile încheiate între soți sunt revocabile în orice moment, atât timp cât căsătoria este în ființă, indiferent de motiv.

Această regulă reprezintă o excepție de la caracterul irevocabil al donațiilor și este prevăzută expres de lege.

Da. Contractul de donație este valabil doar dacă este încheiat în formă autentică, în fața unui notar public. O donație sub semnătură privată este lovită de nulitate absolută și nu produce efecte juridice.

Legea impune această formă pentru a proteja părțile implicate, având în vedere că donația presupune transmiterea gratuită și irevocabilă a unui bun.

În principiu, donația este irevocabilă. Totuși, legea prevede situații limitate în care aceasta poate fi revocată sau contestată, cum ar fi:

• ingratitudinea donatarului, în cazurile expres prevăzute de lege;
• încălcarea drepturilor moștenitorilor rezervatari (prin reducțiunea donației). Pentru mai multe detalii cu privire la această revocare, vă așteptăm la biroul notarial pentru toate explicațiile necesare.

Dacă donația este cu sarcină, ea poate fi revocată dacă cel care primește donația nu respectă sarcina;

La depunerea cererii, soții se pot prezenta personal sau pot fi reprezentați prin procură notarială autentică.

La semnarea finală a divorțului, prezența personală a ambilor soți este obligatorie – reprezentarea prin procură nu este permisă.

Cererea de divorț poate fi soluționată de un notar public competent potrivit unuia dintre următoarele criterii (nu este necesară îndeplinirea ambelor):

1. Locul încheierii căsătoriei

Este competent notarul public care își are sediul în circumscripția judecătoriei de la locul unde a fost încheiată căsătoria.

În cazul Municipiului București, orice notar public din București poate soluționa cereri de divorț pentru soții care s-au căsătorit la oricare dintre primăriile din București.

2. Ultima locuință comună a soților

Este competent notarul public care își are sediul în circumscripția judecătoriei de la locul ultimei locuințe comune a soților.

Și în acest caz, pentru Municipiul București, orice notar public din București este competent, indiferent de sector.

📌 Important:

Ultima locuință comună nu trebuie dovedită prin acte (contract de proprietate, închiriere sau comodat). Este suficientă declarația soților cu privire la adresa ultimei locuințe comune.

Exemplu: Dacă soții s-au căsătorit la Brașov și au avut ultima locuință comună în Sectorul 4 al Municipiului București, aceștia pot alege să divorțeze fie la un notar public din Brașov, fie la un notar public din București.

Da. Simpla achitare a creditului ipotecar nu conduce automat la radierea ipotecii din Cartea funciară a imobilului. După achitarea integrală a creditului, este necesară îndeplinirea formalităților de radiere a ipotecii, astfel încât situația juridică a imobilului să fie actualizată.

Pentru efectuarea acestor demersuri, este necesar să luați legătura cu un notar public, care va colabora cu banca creditoare în vederea autentificării declarației de radiere a ipotecii și va transmite ulterior documentația către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) pentru efectuarea radierii.

Menționăm că prezența fizică a proprietarului nu este necesară. Procedura poate fi realizată integral de la distanță, incluzând solicitarea inițială, comunicarea cu banca, confirmările necesare, precum și facturarea și achitarea onorariului, inclusiv prin transfer bancar, dacă această modalitate este preferată.

În cazul în care identificați o eroare într-un act notarial, aceasta poate fi corectată printr-o încheiere de rectificare sau completare, întocmită de notarul public.

Actul notarial inițial nu se înlocuiește și nu se modifică direct, întrucât legea nu permite intervenții asupra conținutului său după autentificare. Corectarea se realizează printr-un act distinct, care se atașează actului inițial și face parte integrantă din acesta, cele două formând un singur ansamblu juridic.

📌 Important:

Rectificarea poate fi efectuată doar de notarul public în a cărui arhivă se află actul original.

În principiu, nu. Pentru cetățenii români care au domiciliul în România, cartea de identitate este singurul act de identitate acceptat pentru identificarea în fața notarului public. Identificarea nu se poate face cu permisul de conducere, pașaportul sau cu o copie/fotografie a cărții de identitate.

📌 Există însă două situații excepționale, prevăzute de lege, în care actul notarial poate fi întocmit și fără carte de identitate:

1. Persoana este cunoscută personal de notar

Dacă notarul public cunoaște personal solicitantul, acesta poate atesta identitatea persoanei, cu acordul său, fără prezentarea unui act de identitate.

2. Identificarea se face prin avocat

Persoana se poate prezenta la notar împreună cu un avocat, care confirmă identitatea solicitantului și semnează actul notarial în acest sens.

Actele notariale se păstrează în arhiva biroului notarial, fie pentru o perioadă determinată (de regulă, minimum 3 ani), fie permanent, în funcție de tipul actului.

Dacă aveți nevoie de un nou exemplar dintr-un act aflat în arhivă, există următoarele posibilități:

• Eliberarea unei copii legalizate, care are aceeași valoare juridică precum exemplarul eliberat inițial, însă este valabilă 6 luni de la data eliberării;
• Eliberarea unui duplicat al actului notarial, care are aceeași valoare juridică ca exemplarul original și nu are termen de valabilitate.

📌 Tipul de document care poate fi eliberat (copie legalizată sau duplicat) depinde de natura actului notarial și de situația concretă.

Pentru identificarea soluției potrivite, vă recomandăm să ne contactați, iar colegii noștri vă vor oferi toate informațiile necesare.

Nu. Onorariile notariale nu sunt identice de la un birou notarial la altul. Prin ordin al Ministerului Justiției sunt stabilite doar onorariile minime, iar fiecare notar public își poate stabili onorariul final, cu condiția de a nu coborî sub aceste limite minime, în funcție de complexitatea actului și de situația concretă.

Tot prin ordin al Ministerului Justiției sunt stabilite și situațiile în care pot fi acordate reduceri sau scutiri de la plata onorariului.

📌 Pentru un calcul exact al costurilor și pentru a verifica dacă beneficiați de eventuale reduceri, ne puteți contacta direct sau puteți consulta Ordinul nr. 177/C din 19 ianuarie 2024, aflat în vigoare.

Durata de verificare a documentelor și de redactare a unui act notarial variază în funcție de complexitatea actului și de solicitările aflate deja în lucru la biroul nostru.

Pentru actele și procurile simple, timpul de redactare este, în mod obișnuit, de aproximativ 30 de minute, în funcție de disponibilitatea colegilor noștri.

📌 Pentru o estimare cât mai exactă, adaptată situației concrete din momentul solicitării, vă recomandăm să ne contactați în prealabil.

Durata de valabilitate a unei procuri notariale depinde de conținutul acesteia.

• Dacă în procură este prevăzut un termen expres, aceasta este valabilă până la împlinirea termenului indicat.
• Dacă nu este menționat un termen, procura este valabilă până la îndeplinirea scopului pentru care a fost acordată sau până la revocarea sa, dar nu mai mult de 3 ani, cu excepția cazurilor expres prevăzute de lege.

📌 Pentru a evita orice neclaritate, recomandăm stabilirea explicită a duratei procurii, adaptată situației concrete.

Apostila este o formă de supralegalizare a actelor și este necesară pentru atestarea valabilității în străinătate a unui act eliberat în România.

Apostila este necesară atunci când un act emis în România urmează să fie folosit într-un alt stat care este parte la Convenția de la Haga din 1961. Prin aplicarea apostilei, documentul devine recunoscut oficial în acel stat, fără a mai fi necesară supralegalizarea.

📌 Important:

• Apostila nu se aplică de notar, ci de autoritățile competente (de regulă, prefectura sau Camera notarilor publici, în funcție de tipul actului).
• Dacă statul în care urmează să fie folosit documentul nu este parte la Convenția de la Haga, pot fi necesare proceduri suplimentare de supralegalizare.

O procură notarială poate fi revocată printr-o declarație de revocare, autentificată în fața oricărui notar public, fără a fi necesar ca revocarea să fie realizată la biroul notarial care a autentificat procura inițială.

Notarul public care autentifică declarația de revocare are obligația de a înregistra revocarea în Registrul Național Notarial al Procurilor și Revocărilor acestora (RNNPR).

Pentru ca revocarea să își producă efectele în mod corespunzător, declarația de revocare trebuie adusă la cunoștința persoanei împuternicite.

Preferăm să aflați răspunsul lucrând cu noi.

Vă invităm să ne contactați și să descoperiți, pas cu pas, ce înseamnă un notariat clar, deschis și orientat spre oameni.

Pentru ca o altă persoană să poată circula în străinătate cu autoturismul dumneavoastră, actul care se întocmește este contractul de comodat, nu o procură.

Prin contractul de comodat, proprietarul autoturismului transmite, cu titlu gratuit și pe o perioadă determinată, dreptul de folosință asupra mașinii către persoana care o va conduce. Acest document este solicitat frecvent la controalele rutiere sau de frontieră în afara României.

📌 Particularitate importantă:

Pentru încheierea contractului de comodat este necesară prezența ambelor părți în fața notarului:

• proprietarul autoturismului;
• persoana care va utiliza autoturismul.

Nu. Pentru întocmirea unei procuri este necesară doar prezența persoanei care acordă împuternicirea (mandantul). Procura este un act unilateral, astfel că persoana împuternicită (mandatarul) nu trebuie să fie prezentă la notar.

Pentru redactarea procurii este suficient să fie transmise o copie, un scan sau o fotografie a actului de identitate al persoanei împuternicite.

Pentru actele notariale simple (precum declarațiile sau procurile), programarea nu este obligatorie.

Totuși, recomandăm programarea pentru a putea pregăti actele în avans și pentru a reduce timpul de așteptare.

În funcție de gradul de ocupare al biroului și de complexitatea actului solicitat, este posibil ca întocmirea acestuia să nu poată fi realizată imediat fără programare. De aceea, pentru o soluționare rapidă și eficientă, programarea este cea mai sigură opțiune.

Da. Dacă nu cunoașteți limba română, actul notarial poate fi încheiat cu ajutorul unui traducător autorizat, în condițiile prevăzute de lege. Traducătorul asigură înțelegerea deplină a conținutului actului, astfel încât consimțământul să fie exprimat în mod liber și informat.

📌 Mențiune:

Pentru limba engleză, biroul nostru are traducător autorizat în cadrul echipei, ceea ce permite programări rapide, fără timpi de așteptare și o desfășurare eficientă a procedurii.

În principiu, se poate întocmi o procură cu un conținut larg. În practică însă, nu este recomandată o procură „generală”, deoarece majoritatea autorităților și instituțiilor acceptă doar procuri speciale, în care sunt indicate clar operațiunile concrete pe care persoana împuternicită le poate efectua.

Pentru ca procura să fie utilă și recunoscută de autorități, este important să se precizeze expres:

• în fața cărei instituții se acordă mandatul;
• ce anume poate face mandatarul în numele dumneavoastră.

📌 De aceea, recomandăm întocmirea procurilor adaptate fiecărei situații concrete, astfel încât acestea să poată fi folosite efectiv, fără riscul de a fi refuzate.

În prezent, legislația notarială din România nu permite semnarea actelor notariale la distanță, prin videoconferință sau prin semnătură electronică calificată. Pentru autentificarea unui act notarial este necesară prezența fizică a persoanei în fața notarului public și semnarea olografă a documentului.

📌 Dacă vă aflați în străinătate, există soluții alternative. Puteți întocmi procuri sau declarații necesare derulării procedurilor în România la Ambasada sau Consulatul României din statul în care vă aflați. În acest sens, vă putem sprijini prin redactarea drafturilor de procuri sau declarații, adaptate situației dumneavoastră concrete.

Da, în anumite situații, legea permite ca părțile să semneze un act notarial la momente diferite, dar în aceeași zi, cu respectarea condițiilor legale și a procedurii notariale specifice fiecărui tip de act.

📌 Această posibilitate depinde de natura actului, de voința părților și de îndeplinirea cerințelor legale aplicabile, motiv pentru care situația se analizează de la caz la caz.

Da, documentele necesare pot fi transmise în format electronic (scan sau fotografie), prin e-mail sau WhatsApp, pentru a putea fi verificate în prealabil și pentru a permite redactarea actului înainte de prezentarea la birou.

📌 Cu titlu de regulă generală, documentele trebuie prezentate în original, la momentul autentificării actului notarial.

Indiferent de tipul actului notarial, prezentarea actului de identitate al solicitantului, în original, este obligatorie.

Da, în anumite condiții. Notarii publici pot întocmi acte notariale în afara biroului notarial, în limitele competenței teritoriale privind deplasarea, stabilite de lege. În cazul notarilor publici din Municipiul București, deplasarea se poate realiza oriunde pe raza Municipiului București.

În ceea ce privește biroul nostru notarial, deplasările pentru întocmirea actelor se pot efectua oriunde în Municipiul București, însă nu și în județul Ilfov.

Este important de menționat că regulile privind deplasarea notarului sunt distincte de competența notarială propriu-zisă. Astfel, competența notarilor publici nu este condiționată de locul situării bunurilor care fac obiectul actului notarial. În consecință, biroul nostru este competent să întocmească acte notariale referitoare la bunuri situate oriunde pe teritoriul României, nu doar în București sau Ilfov.

Pentru cetățenii români care au domiciliul stabilit în străinătate, identificarea în fața notarului public se face pe baza pașaportului, cu condiția ca în acesta să fie menționat expres domiciliul în străinătate.

Dacă la rubrica „Domiciliu” este indicată o altă țară decât România, pașaportul este suficient pentru identificare.

Da. Pentru revocarea unei declarații de călătorie a unui copil minor, părintele sau reprezentantul legal care a acordat inițial consimțământul trebuie să se prezinte în fața oricărui notar public (nefiind obligatoriu ca revocarea să fie realizată la biroul notarial care a autentificat declarația inițială), în vederea întocmirii unei declarații de revocare.

Recomandăm ca, la momentul prezentării la notar, să aveți asupra dumneavoastră, în format fizic sau electronic, declarația de călătorie pe care doriți să o revocați.

Declarația de revocare trebuie adusă la cunoștința Poliției de Frontieră Române, precum și persoanei care avea calitatea de însoțitor al minorului, pentru a produce efecte în mod corespunzător.

Da, declarația notarială este obligatorie în următoarele situații:

• când minorul călătorește doar cu unul dintre părinți;
• când minorul călătorește însoțit de o altă persoană majoră (bunici, rude, profesori, antrenori etc.);
• când minorul călătorește neînsoțit.

În toate aceste cazuri, acordul notarial este verificat de Poliția de Frontieră la ieșirea din România.

📌 Important:

Chiar dacă România face parte din spațiul Schengen, legea română nu face nicio diferență în funcție de statul de destinație. Prin urmare, declarația de călătorie este necesară și pentru deplasările în statele Schengen, atunci când minorul nu călătorește cu ambii părinți

Prin procură notarială pot fi ridicate o gamă largă de documente oficiale, atât de la instituții publice, cât și de la entități private, precum:

• certificate de stare civilă (naștere, căsătorie, deces);
• pașaport simplu electronic;
• diplome și adeverințe (medicale, fiscale, de studii);
• taloane auto, adrese și alte înscrisuri oficiale.

📌 În funcție de conținutul procurii, mandatarul poate depune cereri, semna documente și ridica actele necesare în numele titularului.

Prin promisiunea de vânzare-cumpărare, părțile își asumă obligația fermă de a încheia, la o dată ulterioară, contractul final de vânzare. Dreptul de proprietate nu se transferă prin promisiune, ci doar prin contractul de vânzare-cumpărare autentic, încheiat în fața notarului public.

Promisiunea stabilește, încă de la început, clauzele esențiale ale vânzării, precum:

• bunul ce urmează a fi vândut;
• prețul vânzării;
• termenul estimat până la care părțile se obligă să încheie contractul final;
• alte condiții esențiale agreate de părți (modalitatea de plată, avansul, condiții suspensive etc.).

📌 Prin aceste elemente, promisiunea oferă siguranță, predictibilitate și certitudinea angajamentului asumat de părți, fiind un instrument util atunci când vânzarea nu poate fi realizată imediat, dar există intenția clară de finalizare a tranzacției.

Legea nu prevede un termen generic de valabilitate pentru promisiunea de vânzare-cumpărare. Termenul este stabilit de părți, prin acord, și reprezintă un element esențial al promisiunii.

Recomandăm ca termenul ales să fie clar, realist și suficient de larg, mai ales în situațiile în care sunt necesare:

• obținerea unui credit bancar;
• procurarea unor documente suplimentare;
• finalizarea construcției sau a altor formalități.

📌 Din perspectivă practică, este indicat ca părțile să prevadă un termen mai mare decât cel estimat a fi necesar, întrucât nimic nu le împiedică să încheie contractul final mai devreme, dacă toate condițiile sunt îndeplinite.

În mod uzual, în cazul achizițiilor imobiliare realizate prin credit bancar, recomandăm stabilirea unui termen de cel puțin 6–8 săptămâni, pentru a permite derularea fără presiune a procedurii de creditare și a verificărilor necesare

Obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare sunt obligatorii pentru ambele părți. În lipsa unei stipulații exprese contrare, niciuna dintre părți nu se poate dezice unilateral de angajamentele asumate, decât cu acordul expres al celeilalte părți.

În situația în care, totuși, una dintre părți refuză să își mai execute obligațiile, pot apărea, în practică, următoarele situații:

• cealaltă parte este de acord cu încetarea înțelegerii, caz în care poate solicita despăgubiri, de regulă în baza unei clauze penale sau a altor prevederi contractuale;
• cealaltă parte nu este de acord, caz în care are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată, pentru a obține fie executarea obligației asumate, fie alte remedii prevăzute de lege.

📌 Soluțiile aplicabile depind de clauzele concrete ale promisiunii, motiv pentru care redactarea atentă a acestui act este esențială.

Pentru mulți cumpărători, achiziția unei locuințe este cea mai importantă decizie financiară a vieții. Este firesc să existe emoții, întrebări și îngrijorări înainte de semnarea unui astfel de act, mai ales în cazul proiectelor aflate în dezvoltare.

În acest context, promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie tratată cu maximă atenție și în deplină concordanță cu **cerințele legale aplicabile tranzacțiilor cu dezvoltatori (Legea Nordis). **

La biroul nostru notarial, explicăm pe îndelete clauzele, termenele și mecanismele de protecție prevăzute de lege, într-un cadru deschis și calm, astfel încât părțile să înțeleagă exact ce semnează.

📌 Considerăm normal ca aceste întrebări să existe și încurajăm dialogul. Rolul nostru este să oferim claritate, echilibru și siguranță juridică, astfel încât decizia să fie luată în cunoștință de cauză, nu sub presiune.

Nu este obligatorie în toate situațiile, însă forma autentică oferă siguranță juridică sporită, probă clară a înțelegerii și permite includerea unor garanții contractuale eficiente.

De asemenea, semnarea la notar este obligatorie în ceea ce privește promisiunile încheiate cu dezvoltatorii imobiliari, conform Legii Nordis. Dacă îți dorești o consultație în acest sens, nu ezita să ne contactezi.

Da. Încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru un imobil ipotecat este o procedură uzuală și frecvent întâlnită în practică și nu reprezintă un impediment pentru rezervarea și securizarea tranzacției.

Promisiunea poate fi încheiată chiar dacă imobilul este grevat de ipotecă, urmând ca actul să fie redactat astfel încât să țină cont de implicarea băncii, de modalitatea de plată a prețului și de pașii necesari stingerii creditului vânzătorului.

📌 Important:

Pentru semnarea promisiunii, nu este necesar ca acordul de înstrăinare al băncii sau, după caz, al F.N.G.C.I.M.M., să fie deja obținut. Aceste acorduri sunt necesare la momentul încheierii contractului final de vânzare-cumpărare, nu la etapa antecontractului.

Ne ocupăm de structurarea promisiunii astfel încât aceasta să reflecte toate situațiile posibile și complexitatea suplimentară a tranzacției, oferind claritate, predictibilitate și siguranță ambelor părți.

📞 Vă invităm să ne contactați pentru a analiza situația concretă și pentru a pregăti o promisiune adaptată exact contextului tranzacției.

Da. Încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare nu este condiționată de intabularea imobilului. Intabularea este necesară doar la momentul semnării contractului final de vânzare-cumpărare, când dreptul de proprietate se transferă efectiv.

Într-o asemenea situație, promisiunea va cuprinde prevederi specifice, prin care părțile stabilesc:

• obligația și termenul de intabulare a imobilului;
• pașii necesari pentru realizarea documentației cadastrale;
• asumarea de către părți a eventualelor diferențe de suprafață care pot rezulta în urma întocmirii releveului și a intabulării.

📌 Această abordare este una uzuală și permite rezervarea tranzacției, oferind în același timp claritate și predictibilitate până la momentul vânzării finale.

Da, promisiunea de vânzare-cumpărare poate sta la baza unor demersuri judiciare prin care partea interesată solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare.

Pentru a obține o astfel de hotărâre, partea care formulează cererea trebuie să facă dovada executării propriilor obligații asumate prin promisiune sau, după caz, să dovedească faptul că este în măsură să și le execute (de exemplu, existența fondurilor necesare sau a aprobării de credit).

📌 Instanța va analiza dacă:

• promisiunea este valabil încheiată;
• obligațiile părților sunt clare și determinate;
• partea care solicită executarea și-a respectat sau este pregătită să își respecte obligațiile asumate.

Doar în aceste condiții, instanța poate pronunța o hotărâre care să producă aceleași efecte ca un contract de vânzare-cumpărare autentic.

Da. Promisiunea este folosită frecvent pentru plata unui avans, cu reguli clare privind:

• suma,
• termenul,
• condițiile de restituire (dacă tranzacția nu se finalizează),
• consecințele neexecutării obligațiilor

Procura permite mandatarului:

• depunerea declarațiilor fiscale;
• accesul la dosarul fiscal;
• transmiterea și descărcarea documentelor emise de ANAF;
• gestionarea comunicării electronice cu ANAF;
• accesarea serviciilor complementare (RO e-Factura, RO e-Transport, REGES-Online etc.).

Orice persoană care are vocație la moștenire trebuie să își exprime o opțiune succesorală, respectiv să decidă dacă acceptă sau renunță la moștenire. Această opțiune aparține exclusiv moștenitorului și se exprimă, de regulă, prin declarație notarială.

Pe lângă acceptarea expresă, legea recunoaște și acceptarea tacită a moștenirii. Aceasta intervine atunci când moștenitorul nu face o declarație formală de acceptare, dar săvârșește acte care presupun în mod clar intenția de a accepta moștenirea, precum:

• administrarea bunurilor din patrimoniul succesoral;
• folosirea acestora ca proprietar;
• înstrăinarea unor bunuri moștenite.

📌 Astfel de acte produc, în majoritatea situațiilor, aceleași efecte juridice ca o acceptare expresă a moștenirii.

În situația în care există neînțelegeri între moștenitori (cu privire la calitatea de moștenitor, cote, bunuri sau alte aspecte), succesiunea nu poate fi dezbătută la notar.

În acest caz, soluționarea se face pe cale judecătorească, instanța de judecată fiind cea care va stabili moștenitorii și drepturile acestora.

Sfătuim mereu părțile să aleagă calea amiabilă și discutăm întotdeauna toate opțiunile, pentru a evita anii petrecuți în instanță și costurile foarte ridicate.

Dezbaterea succesiunii la notar este, în majoritatea cazurilor, cea mai rapidă, eficientă și mai puțin costisitoare modalitate de soluționare a unei moșteniri, atunci când moștenitorii se înțeleg.

Principalele avantaje ale procedurii notariale sunt:

• Durată redusă – o succesiune notarială se poate finaliza, în multe situații, într-un termen foarte scurt, în funcție de complexitatea cazului.
• Discuție directă și clară – la notar, moștenitorii pot discuta direct toate aspectele succesiunii, pot pune întrebări și pot primi explicații imediate privind pașii procedurali și consecințele juridice.
• Costuri mult mai mici – procedura notarială implică, de regulă, cheltuieli mai reduse comparativ cu un proces în instanță, unde pot apărea taxe judiciare, onorarii de avocat și costuri suplimentare. Costurile sunt transparente în cazul notarului, în timp ce în instanță mereu pot apărea cheltuieli neprevăzute.
• Procedură simplificată – notarul public se ocupă de instrumentarea dosarului succesoral, de verificarea actelor și de îndeplinirea formalităților legale.
• Evitarea conflictelor – procedura notarială presupune acordul moștenitorilor și favorizează o soluționare amiabilă, fără tensiunile și durata unui litigiu.
• Certificat de moștenitor cu valoare juridică deplină – actul emis de notar are aceeași forță juridică precum o hotărâre judecătorească definitivă.

Da. Dezbaterea succesiunii pe cale notarială este posibilă doar dacă există acordul tuturor moștenitorilor.

Acest acord trebuie să privească:

• numărul moștenitorilor și calitatea acestora (respectiv ca fiecare moștenitor să îi recunoască pe ceilalți ca având vocație succesorală);
• întinderea drepturilor succesorale ce revin fiecăruia, potrivit legii sau testamentului.

📌 În lipsa acestui acord — de exemplu, dacă există neînțelegeri cu privire la cine este moștenitor sau la cotele succesorale — succesiunea nu poate fi finalizată la notar, urmând a fi soluționată pe cale judiciară.

În principiu, da, toți moștenitorii trebuie să se prezinte personal la notar pentru finalizarea succesiunii.

Totuși, prezența personală poate fi înlocuită prin reprezentare pe bază de procură notarială autentică, în condițiile legii.

Dacă succesiunea este finalizată în termen de 2 ani de la data decesului, nu se datorează impozitul de 1% către stat.

⚠ Atenție:

Nu este relevantă data începerii procedurii succesorale, ci data soluționării efective a acesteia, respectiv data eliberării certificatului de moștenitor. Chiar dacă succesiunea este inițiată în termen, impozitul se va datora dacă procedura nu este finalizată în cei 2 ani de la deces.

📌 După împlinirea acestui termen, la dezbaterea succesiunii se va percepe impozit de 1% aplicat valorii bunurilor imobiliare din masa succesorală.

Competența notarilor publici pentru dezbaterea succesiunii se stabilește, în principiu, în funcție de localitatea ultimului domiciliu al defunctului, nu de locul decesului.

Regula generală

Succesiunea se dezbate de către un notar public care își are sediul în circumscripția judecătorească a localității în care defunctul a avut ultimul domiciliu.

În cazul Municipiului București, orice notar public din București este competent să dezbată succesiunea unui defunct care a avut ultimul domiciliu oriunde în Municipiul București.

Alte situații

succesiuni legate între ele

Atunci când trebuie dezbătute mai multe succesiuni succesive (de exemplu, ale bunicului și ale părintelui), există două variante legale:

1. Dezbaterea separată a succesiunilor

Fiecare succesiune se dezbate distinct, la notarul competent din circumscripția ultimului domiciliu al fiecărui defunct.

2. Dezbaterea împreună (conexarea succesiunilor)

Legea permite ca succesiunile succesive să fie dezbătute împreună, într-un singur dosar notarial.

În acest caz, toate succesiunile vor fi soluționate de notarul public competent pentru ultima succesiune, respectiv pentru defunctul al cărui deces este cel mai recent.

📌 Această soluție este posibilă atunci când între succesiuni există o legătură directă (de exemplu, unul dintre defuncți este moștenitorul celuilalt) și permite o procedură mai clară, mai rapidă și mai eficientă, evitând demersuri paralele la notari diferiți.

Defunct cu domiciliul în străinătate

În cazul dezbaterii succesiunii unui defunct cetățean român cu domiciliul în străinătate, este competent primul notar public sesizat care își are sediul în circumscripția teritorială în care defunctul a avut bunuri imobile în România.

De exemplu, dacă defunctul a avut bunuri imobile atât în București, cât și în Iași, succesiunea poate fi dezbătută la orice notar public din București sau din Iași, la alegerea moștenitorilor.

Pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să stabilească, în mod clar, o serie de elemente esențiale, printre care:

• prețul vânzării;
• starea în care se predă imobilul (mobilat și/sau utilat, nemobilat/neutilat sau parțial mobilat/utilat);
• moneda în care se va achita prețul și, după caz, cursul de schimb aplicabil;
• modalitatea de plată a prețului (numerar, în limitele prevăzute de lege, și/sau prin transfer bancar);
• contul bancar în care va fi virat prețul vânzării;
• data sau termenul predării imobilului;
• modalitatea concretă de predare, respectiv dacă imobilul se predă liber de bunurile mobile ale vânzătorului, mobilat/utilat sau nemobilat.
• Stabilirea acestor aspecte încă de la început contribuie la o tranzacție clară, predictibilă și lipsită de neînțelegeri.

Cumpărătorul devine proprietar din momentul semnării contractului de vânzare autentic în fața notarului public.

Înscrierea în Cartea Funciară are rolul de publicitate și de opozabilitate față de terți, dar dreptul de proprietate se transmite prin actul autentic.

Durata autentificării depinde de complexitatea tranzacției și de existența tuturor documentelor necesare.

În mod obișnuit, după obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, contractul de vânzare-cumpărare poate fi semnat în aceeași zi sau, după caz, în câteva zile lucrătoare.

📌 Pentru a scurta timpul de așteptare, recomandăm transmiterea documentelor în avans.

Da, un imobil care este încă ipotecat în favoarea unei bănci poate fi vândut. Cumpărătorul poate achita prețul din surse proprii sau prin contractarea unui nou credit bancar.

Pentru realizarea tranzacției este necesară, în prealabil, obținerea acordului de înstrăinare din partea creditorului ipotecar (banca vânzătorului) și, după caz, a acordului de înstrăinare emis de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (F.N.G.C.I.M.M.).

Acordul de înstrăinare va stabili condițiile concrete ale vânzării, inclusiv contul în care urmează să fie virat prețul (integral sau parțial), astfel încât creditul vânzătorului să fie stins în totalitate.

Vânzarea se va încheia strict în condițiile prevăzute în acordul de înstrăinare, iar după încasarea prețului, creditorul ipotecar va proceda la radierea dreptului de ipotecă din Cartea funciară.

📌 Aceasta este o procedură uzuală și sigură, frecvent întâlnită în practică.

Vă invităm să ne contactați pentru a analiza situația concretă și pentru a coordona, pas cu pas, procedura cu banca, astfel încât tranzacția să se desfășoare fără riscuri.

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, biroul nostru se ocupă de îndeplinirea formalităților de Carte Funciară, respectiv de înscrierea cumpărătorului ca proprietar al imobilului.

Părțile primesc exemplarele contractului, iar cumpărătorul trebuie să se prezinte, în termen de o lună, la Direcția de taxe și impozite locale, pentru înscrierea imobilului pe rolul fiscal.

📌 În plus, cumpărătorul va trebui să:

• se prezinte la asociația de proprietari, pentru a notifica schimbarea proprietarului și pentru a fi înscris ca membru al asociației;
• transfere contractele cu furnizorii de utilități (energie electrică, gaze, apă, salubritate etc.) pe numele său;
• să îndeplinească orice alte formalități administrative necesare, în funcție de situația concretă a imobilului.

La nevoie, vă putem oferi îndrumări practice și după semnarea actului, astfel încât tranziția să fie cât mai simplă.

În practică, de regulă, cumpărătorul suportă onorariul notarial și taxele de intabulare, iar vânzătorul datorează impozitul către stat aferent venitului din transferul dreptului de proprietate.

📌 Totuși, părțile pot stabili prin acord o altă modalitate de repartizare a costurilor, care va fi menționată expres în contractul de vânzare-cumpărare.

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil se calculează în funcție de valoarea tranzacției și de durata deținerii imobilului de către vânzător.

1. Baza de calcul a impozitului

Impozitul se aplică asupra valorii celei mai mari dintre:

• prețul de vânzare înscris în contract, și
• valoarea de grilă a imobilului, stabilită de autorități (dacă prețul este mai mic decât valoarea de grilă, baza de calcul va fi valoarea de grilă).

2. Cote de impozit în funcție de perioada de deținere

• Dacă vânzătorul a deținut imobilul mai mult de 3 ani, se datorează 1% din baza de calcul definită mai sus.
• Dacă vânzătorul a deținut imobilul mai puțin de 3 ani, se datorează 3% din baza de calcul.

📌 Notă:

Acest impozit este distinct de impozitul pe proprietate, care se datorează anual de către proprietarii imobilelor situate pe teritoriul României.

Depinde de modalitatea de achiziție și de regimul matrimonial aplicabil.

1. Achiziție din surse proprii (fără credit ipotecar)

Dacă imobilul este achiziționat fără ajutorul un credit ipotecar și nu există o convenție matrimonială, este suficientă prezența unui singur soț. În acest caz, imobilul va deveni bun comun al soților, deținut în devălmășie (coproprietate fără cote-părți determinate).

2. Achiziție prin credit ipotecar

În cazul în care imobilul este achiziționat prin credit ipotecar, este necesară și prezența celuilalt soț, acesta urmând să semneze contractul de ipotecă, conform cerințelor legale și bancare.

📌 Mențiune:

Situația poate fi diferită dacă soții au încheiat o convenție matrimonială (de exemplu, separația de bunuri), caz în care regulile se analizează punctual.

Da, certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzarea unui imobil, conform legii.

Excepție fac construcțiile independente cu suprafață utilă mai mică de 50 mp.

Certificatul trebuie prezentat în original sau cu semnătura electronică calificată a auditorului energetic, la momentul semnării contractului de vânzare.

Dovada achitării prețului este necesară în situația în care contractul de vânzare nu conține o declarație expresă a vânzătorului privind primirea integrală a prețului, cu efect liberator (de tip chitanță).

Dacă, însă, în cuprinsul actului de proprietate vânzătorul declară că a primit prețul integral, această mențiune ține loc de dovadă a plății, nefiind necesară prezentarea unor documente suplimentare.

Nu. Pentru încheierea contractului de vânzare este necesar ca imobilul să fie înscris în Cartea funciară.

Dacă imobilul nu este intabulat, va fi necesară finalizarea procedurii de intabulare înainte de vânzare. Vă putem îndruma pas cu pas pentru clarificarea situației și pentru identificarea soluției potrivite.

📌 Important:

Deși contractul final de vânzare nu poate fi semnat în lipsa intabulării, se poate încheia o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract). Aceasta permite părților să stabilească condițiile tranzacției și termenul de intabulare, rezervând imobilul până la îndeplinirea formalităților necesare pentru vânzarea finală.

Da. Achiziția unui imobil prin credit ipotecar este o procedură uzuală și frecvent întâlnită. Conform statisticilor din ultimii ani, peste 42% din achizițiile imobiliare la nivel național, respectiv aproape 50% din cele realizate în zona București–Ilfov, au fost efectuate cu credit bancar.

Noi vom colabora direct cu banca sau cu brokerul dvs de credite, pentru o desfășurare lină a tranzacției. În oricare dintre aceste variante, este important ca, înainte de asumarea unei tranzacții, cumpărătorul să solicite preaprobarea financiară și să verifice că îndeplinește condițiile impuse de bancă pentru acordarea creditului în cuantumul estimat.

După confirmarea eligibilității financiare, recomandăm semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare (antecontract), pentru a rezerva imobilul pe perioada necesară pregătirii dosarului de credit.

Ulterior aprobării creditului și finalizării verificărilor notariale, se poate încheia contractul final de vânzare, precum și contractul de ipotecă în favoarea băncii.

📌 Notă importantă: Odată cu semnarea contractului de vânzare, cumpărătorul devine proprietarul imobilului. Banca nu dobândește un drept de proprietate, ci doar un drept de ipotecă, cu rol de garanție pentru creditul acordat.

Pe tot parcursul procedurii, colaborăm cu banca sau cu brokerul de credite și vă explicăm, pas cu pas, fiecare etapă, astfel încât să știți exact ce urmează și să semnați în deplină siguranță.